抵当権を抹消する（抹消登記）

 2019年12月6日  不動産登記,豆知識

抵当権を抹消する（抹消登記）

 

抵当権を抹消するにあたって手続き上の違いから次のように２つにわけることができます

 

A　抵当権者が、銀行等の金融機関の場合

B　抵当権者が、知人、親等の個人の場合

 

 

いずれにしても弁済が済んでいるとか、
解除の合意がされたとか、放棄するとか
または他の何かの理由で抵当権を
抹消しようというところまではハナシが
進んだのかと思います。

または、
銀行から抹消の書類一式を渡されて
そのまま忘れてしまった方も
おいでかもしれません。

 

登記の当事者は誰なのか

ちなみに、登記の申請当事者は、
抵当権者と、所有者です。

 

債務者は登記に関わってきません。なので
ハンコは所有者と同一であれば必要ですが
別人だとしたら、
債務者の方のハンコ（委任状）は不要です

たとえば、
母親の土地を担保に子どもがお金を
借りた場合は、
登記申請人となるのは、
債務者である子どもではなく、
所有者である母親の方です

 

住所が変わっています

また、
所有者が登記上の住所から引っ越しなどを
していたら、
その旨の住所変更登記などを
併せてする必要があります

 

たとえば、
市内で引っ越しをしただけなら住民票を
とればその事実がわかりますが、県外から
２０年前に引っ越してきた。その前は
さらによその県で、
登記をしたのは、そのあたりだった
というような場合は
少し難度が高くなります。

 

所有者死亡しました

そして、
所有者が死亡してしまっていたら、
どなたか生きてる人の名前に変更
（相続登記とか遺贈の登記など）を
してからでないと、
抹消の登記もすることはできません

以前（かなり前）は、死亡者の名義のままでも相続人のうちの一人から申請することも可能でしたが（戸籍などの相続証明書類を添付する）、これも数十年前から、名義変更が済んでからでないと抹消登記もできない扱いとなっています。

 

金融機関が抵当権者の場合は

 

ほとんどの場合は、
最後の返済を終えて数週間すると、
金融機関から直接郵送、または窓口で
抵当権抹消書類一式を渡されます。
それは、
他の関係書類と一緒になっているので
うっかりしていると見逃してしまうかも
しれません。

窓口で受領する場合は、
その旨の説明はあると思いますが、
郵送されただけだと、どうしても
忘れがちとなります。

 

抹消登記は自己責任です

 

抵当権を設定する時は、費用は
債務者所有者の負担ですが、
銀行の責任において抵当権設定登記を
します。
登記がされないと
万が一返済が滞ったときに
競売にかけるための手数がかかるからです

 

たとえ司法書士であっても、
その銀行の指定の司法書士でないと
設定登記をさせてもらえないこともあるほど

つまりそれほど銀行にとって、
抵当権設定登記は大事な登記というわけです

 

ですが、翻って抹消登記は、
そのための書類さえ顧客に発行してしまえば
それで終わり、という感じです。
その登記が残ったままでも、銀行は
痛くも痒くもありません。
抹消するもしないもお客さんまかせということになります

 

銀行が、
抹消手続きまでやってくれるのでは？
とお思いの方は多いですが。
司法書士を紹介することはあるし、
希望すれば、
銀行の司法書士に依頼してくれることも
あります。費用はふつうは
所有者債務者負担です。

 

近頃は、ご自身で抹消登記をしたい、というお客様が多いので、書類一式をそのまま渡しておしまい。という銀行が多いようです

 

所有者債務者にとっては、弁済が済んだことこそが重要なので、それに付随する書類仕事（抵当権抹消登記）の方には注意が向かなくて当たり前かもしれません。

 

 

弁済済みの抵当権が抹消されてないからといって、二重に弁済を要求されたりということはないです。また、それに基づいて競売が申し立てられたりということもないので、すぐに問題が発生するおそれはないので、どうということもありません。

そもそも自分名義の不動産の登記簿を新たに取り寄せてしみじみ眺めるということはあまり多くはないでしょう。

 

抵当権が抹消されないままで起こる不利益

債務を弁済してしまっているのなら
基本的に怖いことは起こりません

ただ、その不動産の全部事項証明書に、
かつて
どこからいくら誰がお金を借りたのか
それが記載されたままであるだけです。

 

実体のない抵当権によって、
競売が申し立てられたりして
将来所有権を失う恐れもありません

 

ですが自動的に消えることもありません

 

銀行が自ら、不要な抵当権登記を
消してくれることもあり得ません

 

ただ、その記載があることによって、
いくつか問題がおこることが予想されます

 

具体的な問題はこのように

１　売却等しようと思ったときに、
抹消の書類を紛失等してしまっていたら
再発行等の手続きに時間がかかります。

 

特に、この２０年で、金融機関は
合併解散分割等等、再編が相継いだため
名称が現在どうなっているのかすぐには
わからないほど複雑な変遷を
たどったところも多いです。
地元の例えば千葉銀行であれば、そこに
電話をするだけですが、
地上からすっかり姿を
消してしまっているように見える銀行もあります

でも、名前がなくなっても実質実体は必ず
どこか他の金融機関に移転しているので
大丈夫です。
ただ、書類を再発行してもらうには
少々時間が必要です。

 

２　所有者が抵当権をそのままにして
死亡してしまったあとで、
事情を知ってる人がいないとしたら。
遺産分割等の際に、まだ有効な抵当権なのか
（弁済が済んでいないということ）
あるいは、
弁済が終わった抵当権なのか、
銀行に確認しなければわかりません
このときも、
どこの銀行に問い合わせたらよいのか
調査するだけでもひと苦労です。

 

３　抵当権の記載があると、
弁済が済んでいると主張しても
銀行からの借り入れができません。

 

豆知識

ちなみに、抵当権がついていてもそのまま所有権の移転は可能です。

また、抵当権がついていても、その後に別の抵当権を設定することは普通にできます（いくつでも設定できます）

 

ある日その不動産を売却したくなり、

地元の不動産屋に相談に行きますが、そこで登記情報を取得した不動産屋からこのように言われます

抵当権がついたままなので、
これだと、売れないですよ

 

抵当権のことをすっかり忘れていたことを思い出して青くなっても大丈夫。金融機関の抵当権抹消であれば、ほとんど大丈夫です。

時間はかかるかもですが、抹消できないということはありません。大丈夫。

 

 

問題なのは、抵当権者が個人の場合です

 

抵当権者が個人の場合

 

抵当権者が個人だった場合は、
最後の返済が済んだからと言って
抹消書類一式を交付してくれる人は
あまりいません。

 

せいぜい、借用証書（借金の証文）くらいは
返してもらえるかなと思いますが、
そうでないこともあるかもしれません
当事者がそのことを
重要だと認識してない場合など。

ただし、貸金業を営んでいる人で、
書類づくりが好きな人は書類を自分で
つくってお客さんに渡してくれることも
あります。

 

 

しかし、たとえば、
親戚のおじさんから家を買うお金を借り
その旨の抵当権を設定した場合などは
普段そのようなことをしているわけでは
ないため、
抵当権の抹消書類がどのようなものなのか
ご存知ないと思われます。

インターネットで調べて見様見真似で
書類を作ってご自身で登記なさる方も
おいでではありますが。たぶん、
少数派。

 

そしたらここで、司法書士にご依頼ください

 

個人名義の抵当権を抹消する

 

抹消登記自体は
さほど難度が高いものではないので、

 

  • 抵当権者がお元気で、
  • 登記済証（登記識別情報）があって、
  • 所有者もハンコを押せる状態であれば、

　　わりと簡単できると思います

 

ちなみに、抵当権抹消登記に必要な書類は

  1. 登記済証（登記識別情報通知）
  2. 解除証書、弁済証書、抹消原因証明情報などのいずれか
  3. 抵当権者の委任状
  4. 所有者の委任状

 

なので、
おじさんから借りていた抵当権を抹消する
にあたっては、
2、3、4、を作成して、
おじさんの署名（記名）捺印をもらい、
１と併せて預かることが必要です

 

個人名義の抵当権、なかなか抹消できないこともあり

 

この場合に問題となるのは、

  • 　抵当権者が死亡　または行方不明
  • 　ずっと前に完済したのに、それを証明する書類が見当たらない
  • 　抵当権者の相続人不明

これらのいずれか、あるいは、全部。

 

具体的な問題はこのように

親戚であれば、相続関係は想像がつくか、誰かに教えてもらえるかも知れないですが、伯母さんの友達からお金を借りた、という場合は、むつかしいかもです。

こうなってからでは大変です。

 

１　抵当権を設定した時の住所と名前しかわからないとしたら、本籍地がわかっていなければ相続人の探索もできない可能性があります。

 

２　運良く相続人を発見できても、気持ちよくハンコをくれるかどうかは何とも言えません。その方がその抵当権のことについて一緒に仕事をしていたとかの基礎知識があればともかく。

 

全然知らなかったとしたら、まず聞かれるのが、お金は返してもらったんでしょうか？のひとことです。

 

３　返済したのは、間違いないのに、それを証明する書類が見当たらない。返し終わったのなら借用証書も返しているはずなのにそれも見当たらない、となったら、ひょっとしたら、まだ、お金を返してもらってないのでは？と思うのも当然かもしれないです。返済した証拠がないのですから。

返済した証拠がないということは返済してないからだ、という解釈が成り立ちます。

 

４　よって、相続人の協力が得られないとしたら、相続人全員を相手に裁判を起こすしかありません。

なお、裁判をするのであれば、司法書士なり弁護士が相続人の調査をすることができるので、相続人がわからなくても心配しなくて大丈夫です。

 

 

ただし、以上のほかに面倒な抵当権があります

 

休眠抵当権とは

抵当権者が金融機関であっても
個人であっても、
古～い抵当権というものがあります
明治とかの昔に債権額５円とか、
で設定されたものです。

 

これは、
弁済したのかとか、
解除の合意があったのかどうなのか、
詳細がわからないことがほとんどでなので
特別な方法（休眠抵当権抹消の特例）で
抹消できることもあります。
できないこともあります

 

古い抵当権は
抵当権者に相続が発生してることが
ほとんどです。なので
本来であれば定石どおり、
抵当権の相続による移転の登記をしてから
相続人全員のハンコをもらって、
抵当権の抹消登記をします。

相続人全員が理解があって、
手続きに協力してくれれば、
わりとすんなりと抹消までいけることもあります

 

でも、こうした場合に、
弁済したのかどうなのか
その証拠がないということは弁済が
終わってないということだ、
と主張する相続人がいたりします

元金が５円だとして、
利息・損害金全てでも多分３００円位かと
思いますが、

 

現在の貨幣価値に換算すると
○○○万円のはずだ！
○○○万円と引き換えでなければ
ハンコは押せないと
主張されたりします。

 

こうなると、相続人全員を相手に、
時効消滅を原因として
抵当権抹消の訴えを起こす以外に手はありません。

 

明治時代の抵当権だと、場合によっては
相続人は３０人とか５０人とかに
増えていることがあるので、少々、
面倒ですが。
面倒なだけで、負ける裁判ではありません

 

休眠抵当権の簡易抹消（供託する）

 

ですが、
実に簡単にこの抵当権等を
抹消できる方法があります

 

抵当権者が行方不明であり、かつ
弁済期から２０年を経過した抵当権等
であれば、
元金利息損害金の合計を供託することに
よって、
所有者のハンコだけで抹消することが
できます。

 

ただ、供託金の計算が面倒です。

割賦弁済だったりすると計算用紙が数枚にもなることがあります。でも、何十人もの相続人全員から書類をもらったり、裁判を起こしたりすることを思えば、あっけないほど簡単です

 

なお、明治時代の抵当権などは、
万が一弁済が済んでなかったとしても
どう考えても時効消滅しています！
この抵当権が実行されて
競売を申し立てられることも
絶対ないとは言いませんが、
考えられないことです。

なので、
こうした古い抵当権がついたまま
普通に売買がされることもわりとあります

売買はできますが、
やはり、金融機関はこれをいやがります
休眠抵当とはいえ、
登記簿に記載されている限り、
借り入れはできないことがほとんどです。

 

 

 

もしもまだ抹消登記がお済みでないのなら、

不要なものをいつまでも引きずっているのは運気を下げるとか言われます。

新しい年の前に、先延ばしにしている登記はありますか

かろやかな新年を迎えられますように。