オーナーチェンジした時の通知

 2025年5月9日  契約書・合意書・念書,豆知識

オーナーチェンジしたら
借家人への通知はどのようにすればよいのか
すべきなのか

 

貸家やアパートの所有者が
売買や相続などによって変わった時に

テナント・借家人への通知は
どのようにするのがよいのでしょうか

 

次のようなご意見を
よく耳にするところです。

 

１　本来であれば、賃貸契約書を最初から
作り直すのが良いのでは？

２　単に、大家が変わったことだけを
伝えれば良いのでは？
（家賃の振込先も併せて）

３　後日、問題にならないように、
内容証明郵便で伝えた方がよいはず？

４　双方（譲渡人・譲受人）さえ
納得していれば、わざわざ細かい話を
借家人に伝えなくてもよいのでは？
（振込先が変わるのなら当然
その連絡は必要とはいえ）

５　相続のような単純な承継ならば
あえて連絡は不要なはず？

 

いろいろお考えはあります。

いずれにしてもその方法が、これまで
慣例として行われてきたのであれば、

わざわざ変更することもないのかも
しれませんが

いまや、コンプライアンス重視の
時代であり

代々ウチは貸家業としてこれでやってきて
問題はなかったから
これからもその方針で行くのだ

というのでは、世間の風向きを見る限り
少々心配にもなろうというものです。

 

これについては、きちんと法律があります。

 

対抗要件を備えていない賃借権
（賃借権が未登記ということ）が譲渡され
賃貸人たる地位を移転した場合には、

その移転は、その不動産の
所有権の移転の登記をしなければ、
賃借人に対抗することができない。

なお、賃貸人たる地位の移転には
賃借人の承諾を要しない。
～民法605条の2　605条の3

 

これによって、新賃貸人は
旧賃貸人が持っていた
敷金返還義務を含めた
契約上の地位（権利と義務）をすべて
引き継ぐことになるわけです。

 

ただし、もしも、家賃の滞納あったら
これは自動的には引き継がれません。

新しい所有者が承継するためには
債権（滞納された賃料債権）の
譲渡通知が必要です。
（これは、内容証明郵便等ですべきもの）

 

（債権の譲渡の対抗要件）
民法467条
債権の譲渡は、譲渡人が債務者に通知をし
又は
債務者が承諾をしなければ
債務者その他の第三者に
対抗することができない。

２　前項の通知又は承諾は
確定日付のある証書によってしなければ
債務者以外の第三者に対抗することが
できない。

 

通知は、譲渡人からします。
譲受人が代理してすることはできません。

確定日付ある証書　具体的には、
その内容の書面を内容証明郵便で送るか、
公証役場か法務局で確定日付を貰った書面を
送達することが、該当します。