不動産売買時の同時履行

 2025年10月31日  不動産登記,契約書・合意書・念書

不動産売買～決済日の同時履行

 

不動産売買の残金決済をするときは
ほとんどの場合、契約書の条項に従って

  • 売買代金の授受
  • 不動産の引渡し
  • 登記書類の授受

以上が、同時履行とされます。

で、契約書には、それらと同時に
所有権が移転する
と書かれていることがほとんどです。
（そうでないこともあります）

 

これらを同時履行とすることで
予期せぬ危険から当事者を守ることが
できるわけです。

（同時履行の抗弁）
民法第533条
双務契約の当事者の一方は、相手方が
その債務の履行を提供するまでは、
自己の債務の履行を拒むことができる。
ただし、相手方の債務が弁済期にないときは
この限りでない。

（代金支払期限）
民法573条
売買の目的物の引渡しについて期限が
あるときは、代金の支払についても
同一の期限を付したものと推定する。

 

おまけというか
固定資産税の精算（精算する場合）が
これらに追加されることもありますが

これは金額としても売買代金に比すれば
小さいものなので
その日に準備ができていなくても
当事者の合意があれば後日精算という
かたちで、決済を進めることができます。

 

というわけで通常は
このように同時履行が標準なのですが

中には

登記が完了してから代金を支払いたい
もっと言えば
登記が終わるまではお金は払わない
というような契約もあります。

俗に
登記と代金支払いは同時履行と言われますが
通常は、登記は申請してから
数日から１か月以上かかるので（多忙な登記所は
２か月位かかるし、その日のうちにそこで待っているうちに登記が終わる登記所があります。
また、繁忙期は通常より時間がかかります）
こうなると、どのタイミングでの
同時履行を主張するのかは悩ましい所です。

なので、
登記ではなく、登記書類の授受として
つまり
登記書類の授受と代金支払いを同時履行で

と定めておく、またはその旨の
暗黙の了解がなされていることが
ほとんどです。

 

 

たしかに、契約なので
当事者が合意すれば基本的には
どのような内容で契約するのもアリですが
同時履行の原則に反するような契約は
お勧めできません

登記完了後に支払う（代金は後払い）
こうした条項に売主が快く合意するとしたら

買主がよほど大会社か、信用のある会社で
あったりする場合に限られるでしょう。

ですが、そうした契約の当否を相談されたら
絶対にお勧めはできません。

たとえ買主が大会社であっても
危険度は、全く同じなのです。

登記中に会社が
どうにかなってしまうリスクは当然として
まあ大会社であればその確率は低いと思われますが

登記完了したあとで支払いを拒まれるリスク
（こちらも考えにくいことではありますが。
可能性はゼロではありません。）等は、

買主がどんなに信用できる大会社だとしても
100％は否定できないためです。

そうした悲劇が起きないように
同時履行の原則があります。

 

 

ただ、個人の方の中にも
登記の名義が自分に変更されてからでないと
決済しない。相手も、司法書士も、仲介も
信用できない！という方が
たまにおいでになります。

ほとんどの場合は、この
契約における同時履行の原則を説明して
ご理解いただけることが多いですが、

それでも、名義が変わるまでは絶対に
一銭も払わないというスタンスを
崩さない買主さんもいます。

 

このような時は、
買ってもらえるならこの条件でも。。と
売主さんが折れれば
取引は続行できますが、

危険が大きすぎます。

ので、この時点で取引は
中止になるケースの方が多いです。

 

ともかくこれだと、
お金が支払われるまでに

買主さん側に何かあったらアウトです。

交通事故に遭遇するとか
急病で入院するとか、
人生何があるかわかったものではありません。

さらには考えたくないことですが、

登記が完了したのに
難癖をつけて支払いを拒むとか

そもそも最初からお金を払う意思がなく
権利書をもって逃亡してしまう、
ということもあり得ます。
（言うまでもなく、これらは
不法なことであり、犯罪です）

売主の側から見れば
登記だけ買主に移って
自分は代金をもらえない、という状況です。
盗られた、ともいいます

 

ただし、こうしたいわゆる縁起でもないこと
は、決済の場で口に出しては言えませんから

「何かあったら困ります」という
婉曲きわまりない表現で注意を促すのですが

これもまたはっきり言わないとわからないのが
素人さんの素人さんである所以です。

 

不動産業者や司法書士は
素人さんが取引するにあたって
怪我をしないように注意を払う専門家です。

つまり、素人さんはそうしたリスクに
気が付かなくて当たり前。

そうした事故に見舞われないように
契約条項は作成されているものだし
そのように作成されるべきものなのです。

 

先般、大手の会社が買主になるケースで
登記完了後１０日以内に代金を振り込む
という条項を発見したので、

これは売主さんは同意してますか、と
念のために確認しました。

売主さんが納得しているのであれば、
こちらが口を挟むところではありません。

売主さんは不動産の売却は初めてらしく
どうやらピンと来ていなかったようですが

その場で自分の権利証と引き換えには
代金はもらえない、ということを理解するや

この条項に異を唱え、結局は、
同時履行が叶ったということもあります。