時効の登記は裁判?

時効の登記をするには必ず裁判手続きが必要なの?

 

他人の土地を善意無過失で
10年間占有すると、
所有権を時効取得することができます


(所有権の取得時効)
民法第162条 20年間、所有の意思をもって、平穏にかつ公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する
2 10年間、所有の意思をもって、平穏にかつ公然と他人の物を占有した者は、その占有開始の時に、善意でありかつ過失がなかったときは、その所有権を取得する

参考
(占有の態様等に関する推定)
民法186条 占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ公然と占有をするものと推定する


農地の場合は、無過失とは認められないため
必要な期間が10年ではなく20年になります

なお、農地の所有権移転をする場合は、
通常は農業委員会等の許可が必要ですが

時効取得の場合は、その許可が不要です

その代わりに、登記申請をすると、
法務局から農業委員会にその旨の照会が行きます

つまり、「この権利者(土地を時効取得したと主張している人)は20年前からここを占有(耕作)していると言ってるが本当なのか」という照会です
これに対して「そのとおり」という回答があると、登記が進行するというわけです(新しい名義人への所有権移転登記がされる)

この間、最大2週間かかると言われていますが
もしも農業委員会への照会がなされなければ
農地の所有権移転はやり放題ということになってしまい、収拾がつかなくなりますから
このような措置は当然といえば当然です

 

時効取得による登記の仕方

 

さて、時効なのだから、
取得した人からの単独申請が許されるか、
といったら、やはりさすがにそんなことはありません

 

共同申請

 

通常の売買などの所有権移転のように、
普通に共同で申請します

・土地の名義人の権利証や印鑑証明書が必要です
・委任状などに、署名捺印(実印で)もいります

しかし、時効取得している場合
私(取得した人)のものなのに、所有者名義人の実印やらなにやらが必要なのは、おかしいのでは?という疑問がわきます

そういうことができてもよいだろう、とは思いますが、
不動産登記法上、単独で申請できる登記というのが法定されていて、
この「時効による移転登記」はそのなかに含まれていないのです。

よって、

持ち主(現在の登記名義人)と時効取得した人との共同で、登記を申請することになります

 

協力してもらえない

 

時効なのは明らかなのに、相手(登記名義人)が協力してくれない、もちろん、そのようなこともあります

そんなときは、そのままでは登記名義は変更できないので、裁判を申し立てるしかありません。

そこで、勝訴判決を得れば、
その人(時効取得した人)だけで、登記ができるというわけです

裁判自体は、

本当に時効が成立している状態なのであれば
おそらく問題なく勝てるかとは思います

が、

本人申請(弁護士に依頼しないで自分で訴状を書いたり法廷に立ったりすること)だとしたら
訴状を書いたり、出頭したり、
あれやこれや。。。。

または弁護士に依頼するとしても、それなりの費用もかかるので、けっこう面倒ではあります

それでも相手方(登記名義人)が本当に協力してくれないとしたら、仕方がないことです
他に方法がないわけですから。

 

協力もしてもらえないけど、裁判もいや!

 

裁判も面倒だからやりたくないし、
相手も協力してくれない。。

そのような場合は、そのまま放っておく
という手を使います

使います、というか、他に手立てがないので
そうするよりほかにないのですが。

先方が亡くなった後で、
その相続人に話をもっていくと、
意外とすんなり話がまとまることもあります

ま、これも、賭けですが。

そのときになってみないとどうなるかはわかりません。

恐ろしいことですが、肝心の法律が変わってしまうことさえあるわけですし。

 

時効で消滅する権利

 

時効で所有権は取得できますが、
時効で消滅する権利、というものもあります

たとえば、債権が時効消滅したので、
時効消滅による抵当権の抹消という登記などがあります

 

共同申請

 

これも、通常は、共同申請なので、
抵当権者のハンコが必要になります

が、

協力してもらえないときは、
こちらも裁判での手続きを選択することになるわけです

話をして気分よく協力してもらえればなによりですが

抵当権を付けた、ということは通常は
いくらかお金を貸したということです

これが時効消滅ということは、

おそらく返済も滞り、
たぶん請求もしなかったということなので
そのあたり事情を考えると

債権者側としては、
時効消滅をいうくらいなら、お金返して!
と言いたくなる気持ちもわかります。

でも、裁判になったら、要件を満たしていれば
債権の時効消滅という主張が認められれば
どんなに騒いでも、その裁判に勝つことはできません

抵当権は抹消されてしまいます

 

なお、前もって、そのような事態を想定して
この債権は時効消滅しないという約束をしたとしても
これもまた法律で禁じられているので、その約束は無効です

時効利益の放棄)
民法146条 時効の利益はあらかじめ放棄することができない

 

 

ではどうする?

 

時効による所有権移転
時効による抵当権抹消については
どうぞお気軽にご相談ください

 

抵当権抹消については、
裁判所提出書類の作成も承ります

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

片岡 えり子

千葉県茂原市の司法書士・行政書士です。お客様の、本音のニーズに応えられるような仕事を展開したいと思っています。 ご実家の土地の相続登記が終わってない、ローンを完済しているのにその登記を行っていない、昔、親が買った隣の土地の名義を変えてない、という状況の方は、お気軽にご相談ください。司法書士経験20年超のプロが、問題を解決いたします。お問い合わせは全国対応の片岡えり子事務所までどうぞ。女性スタッフによる丁寧な説明ときめ細やかな対応に定評があります。