登記は中間省略で?

Q 登記は中間省略でお願いできますか

 

A あいにくですが、中間の登記を省略することはできません。

 

まず、中間省略登記とは何ですか 

 

中間省略登記とは、文字通りに、中間の所有者を省略して登記を行うものです。

たとえば、今日、土地所有者Aさんから、Bさんが買い、
1時間後に、その登記をしないうちにCさんに売ったとき。

本来ならば、登記は、
AさんからBさん。そして、
BさんからCさん、
と2回するのが正しいのです。

ですが、

それだと登記費用も2回分かかるし、手間もかかります。
不動産取得税も、中間のBさんは1時間しか所有していなかったとしても、納めなければなりません。
となると、
省略して良いものなら省略したい、というのが、人情ですね。
(人情ですが、法的に正しいわけではありません)

 

以前平成18年不動産登記法が改正される前は、
現在のように登記原因証明情報(売買契約書など)の添付が
義務づけられてなかったため、
そのようなことが行われたこともあったようです。

決して、当時も、省略してよかったわけではありません。
ただ、登記原因証明情報や売買契約書を添付する必要がなかったために、
それをしても、コトが公にならなかったに過ぎません。

特にバブル時代は、

  • 朝、500万で買ったものを、
  • 昼に1000万で売り、
  • 夕方、さらにそれを2000万円で売る、

    というようなことが日常茶飯事だったという話もあるくらいです。
    (真偽不明もはや伝説かも)

しかしながら、

 

法律の改正がありました

 

現在の法律のもとでは

A→B→Cと売買された外観がある時に、

A→C

と、所有権の直接移転登記をすることは、基本的に不可能とお考えください。

理由は、添付書類が詳細に必要とされるようになったためです。

ようするに、チェックがきびしくなってしまったために、
以前は簡単にできた登記が難しくなってしまった、
ということですね。

 

 

 つまり、A→B→Cと所有権が移転している時に、
現在の法律では、

A→Bの登記と
B→Cの登記しかできません。

A→Cというように直接移転することはできません。

 

さらに言うと、
AからBという売買契約書があって、
BからCという売買契約書があったら、

できる登記は、A→Bの登記とB→Cの登記しかない、ということですね。

 

現在、これができるのは、次の2つの場合だけに限られます。

 

a)第三者のためにする契約

b)買主の地位の譲渡

以上です。

 第三者のためにする契約にしても、
買主の地位の譲渡契約についても、
通常の売買契約書では、足らないことをお忘れなく。

もしも通常の契約書を転用したいのであれば、
特約の追加が必須です。(太字部分)

a)b)の双方について、ご説明いたします。

 

a)第三者のためにする契約 A

AB間の契約 

 

・特約(所有権の移転時期等)

Bは売買代金全額の支払いまでに
本物件の所有権の移転先となる者を指名するものとし、
Aは本物件の所有権をBの指定するものに対し、
Bの指定及び売買代金全額の支払いを条件として
直接移転するものとする。
なお、BがB自身を指定する場合を含む。

・特約(所有権の留保)

BからAへの売買代金の支払いが完了したのちも、
その指定があるまでは、
所有権はAに留保される。

・特約(受益の意思表示の受領委託)

Aは所有権の移転先となる者がAに対してする
「本物件の所有権の移転を受ける旨の意思表示」
の受領権限をBに与える。

 

BC間の契約 

 

・特約(所有権の移転)

所有権は、登記名義人Aから直接Cに移転するものとする

 

 

b)買主の地位の譲渡  A

AB間の売買契約

 

・特約(所有権の移転時期)
所有権は売買代金完済時にBに移転する

※通常の売買契約書には本文中にこの定めがあります

※これがないと、契約と同時にBに所有権が移転してしまい、買主の地位の譲渡が出来なくなります。

・特約(所有権留保)
BからAへの売買代金の支払いが完了したのちも、
所有権は、Bがそれを意思表示することによりAに留保される。

※これがないとAに売買代金を支払ったと同時にBに所有権が移転してしまい、第三者に買主の地位を譲渡することができなくなります。

 

BC間の契約 

 

・特約(地位の譲渡契約)

 本契約は、登記名義人Aとの売買契約における
Bの買主としての地位を
Cに譲渡するものである 

・特約(所有権の移転時期等) 

 本物件の所有権は、登記名義人Aが売買代金全額を受領し、
かつCへの譲渡について承諾をなした時に、
Aから直接Cに移転する。

※Aの承諾については
登記原因証明情報に署名捺印してもらうので、
AB間の契約に載せる必要はありません。

 

片岡 えり子

千葉県茂原市の司法書士・行政書士です。お客様の、本音のニーズに応えられるような仕事を展開したいと思っています。 ご実家の土地の相続登記が終わってない、ローンを完済しているのにその登記を行っていない、昔、親が買った隣の土地の名義を変えてない、という状況の方は、お気軽にご相談ください。司法書士経験20年超のプロが、問題を解決いたします。お問い合わせは全国対応の片岡えり子事務所までどうぞ。女性スタッフによる丁寧な説明ときめ細やかな対応に定評があります。