使用貸借　ただで使う

 2022年7月15日  契約書・合意書・念書,豆知識

使用貸借しようたいしゃく（契約）とは、
無料で、使わせる、使わせてもらうという契約のことです

ただで貸してもらう代わりに、

使用期限の約定がないときや使用目的を決めてないときなど
場合によっては、持ち主に返してと言われたらすぐに返す
というような契約です

契約なので、もちろん口約束でも有効ですが
念のため、
この場合は、双方の利益のためということになりますが、
使用貸借契約書を作成することも多いです

民法の条文をそのままなぞった形での契約書であることがほとんどです

 

民法５９３条（使用貸借）
使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還することを約することによってその効力を生ずる。

有償であれば、使用貸借ではないのか

 

判例；昭和３５年
相場よりも非常に低廉な家賃で賃貸借契約をしているときは、その低廉な家賃は使用対価というよりは、謝礼とみるのが相当であり、この契約は使用貸借である

という判例あります

 

さらに

判例；昭和４１年
賃貸不動産の固定資産税を負担していることのみをもって賃貸借契約を主張するのは無理があり、この関係は使用貸借であると認めるのが相当

という判例もあります

 

使用貸借は、無償であり、また一時的なものであることが多いために、
通常の賃貸借に比べて弱い権限しかもちません

借地借家法による保護は受けられず
処分権ももちろん認められてはいません。

なので、

上記判例のように一見、通常の賃貸借のような体裁をとっていても、実体上、使用貸借であるのかないのか、は当事者にとって重大な意味をもつことになります

 

（借用物の費用の負担）
民法５９５条
借主は、借用物の通常の必要費を負担する

 

借主が死亡したら終了する！

 

（期間満了等による使用貸借の終了）
民法５９７条
当事者が期間を定めたときは、期間満了によって終了する
２　期間を定めなかったときで使用収益の目的を定めたときは、借主がその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了する。
３　使用貸借は、借主の死亡によって終了する

 

この、借主の死亡によって終了する、の部分ですが、それがあまりにも社会通念に照らして理不尽であるようなときは借主の死亡によっても使用貸借は終了しない、という判例があります

 

判例；平成５年
・・・土地に関する使用貸借契約がその敷地上の建物を所有することを目的としている場合には、敷地場の建物所有の目的が重視されるべきであって、特段の事情のない限り、建物所有の用途にしたがってその使用を終えたときに、その返還時期が到来するものと解するのが相当である。よって、借主が死亡したとしても、土地に関する使用貸借契約が当然に終了するということにならない　

という判例があります

（使用貸借の解除）
民法５９８条
貸主は、借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、契約の解除をすることができる
２当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができる
３借主は、いつでも契約の解除をすることができる

 

ある相談

 

隣の人に数十年前から建物が越境している部分の土地を貸しているが（使用貸借）
契約書も紛失してしまい今や何が何だかわからないのだがどうすればよいのか

というご相談を受けたことがあります

知っている限り、地代はもらっていない
別にもらおうとも思っていない
ただ、用が済んだら、（建物が朽廃したら）
間違いなく返してほしいだけ。
ことを荒立てずにこれをそれとなく伝えたいのだが、どうしたら相手の気分を害さずに伝えられるのだろう

というものです

 

使用貸借契約書の作成をお勧めしました
何よりも、
期間の定めをしておくことが重要です

このままでいくと、時効取得を主張される可能性もないわけではありません。

・越境している建物が朽廃や取り壊し等によって存在しないことになった場合は、原状回復したうえで、返還すること

これを契約書にいれてもらうことが非常に大事だと考えます

 

つまり、民法５９７条によれば、
借主の死亡により終了するわけですが、

期間の定め（３０年とか）が当初あった可能性もあり、
また、越境している建物が滅失するまで、という定めがあったかもしれず、

かつ、隣家との関係性の悪化を心配しているわけなので、

上記の期間の定めをきちんと入れた契約書を作成することが穏当な解決策ではないか、と思うわけです

 

使用貸借契約書（案）

貸主太郎、借主次郎間において、次のとおり土地使用貸借契約を締結する

（使用貸借契約の成立）
第１条　貸主太郎はその所有する後記土地の一部（本件土地という）を以下の約定で借主次郎に無償で貸し渡し、借主次郎はこれを借り受ける

（使用目的）
第２条　借主次郎は、本件土地を、借主次郎が所有する後記建物の敷地として使用する

（制限事項）
第３条　借主次郎は、本件土地を前条の目的以外に使用せず、本件土地に工作物を設けたりその他現状を変更してはならない

２　借主次郎は、形式を問わず、本件土地を第三者に使用させたり、あるいは、本契約に基づく権利を第三者に譲渡してはならない。

（明渡義務）
第４条　借主次郎は、第２条の建物が朽廃取壊し等によって存在しなくなったときは、本件土地を原状に復し、貸主太郎に返還しなければならない。

土地の表示
茂原市中林18番41の土地の一部（同所18番50番の建物が越境している部分約５坪）以上

 

または、
契約の終了（明け渡し時期）に関してのみの合意書を作成するという手もあります

 

合意書

貸主太郎および借主次郎間で継続中の後記土地の使用貸借契約に関し、次のとおり合意する

記

借主次郎は、後記建物が朽廃取壊し等によって存在しなくなったときは、本件土地を原状に復し、貸主太郎に返還しなければならない　以上

 

ではどうするか

 

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